회사(법인) 보유 부동산 감정평가 필요한 5가지 상황｜3억·5% 기준 정리

 

기업체, 법인 부동산 감정평가는 매수·자산재평가·매각·임대·특수관계인 거래, 이 5가지 상황에서 필요합니다. 대부분 법정 의무가 아니라, 시가를 입증하기 위한 실무 절차입니다.

 

특수관계인 거래 감정평가

 

회사 보유 부동산 감정평가 5가지 상황과 목적

매수	적정 시가 확인, 대출가능액 산출, 계약금액 적정성 입증	법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호
자산재평가	유형자산의 현재 가치 반영, 재무구조 개선	K-IFRS 제1016호
매각	객관적 매각가격 입증, 불공정거래·배임 이슈 예방	실무 관행
임대·임차	적정 임대료 확인	법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호
특수관계인 거래	저가양도·고가양수 부인 대응	법인세법 시행령 제88조 제3항

 

세법상 시가로 쓰이는 감정평가액은 1곳만 있어도 인정됩니다. 2곳 이상이면 평균액을 적용합니다.

 

임대료는 매매가보다 시가 확인이 어렵습니다. 특수관계인 간 임대료에 시가가 없으면, 자산 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱한 법정 산식이 적용됩니다.

 

자산재평가: 재평가잉여금은 이익이 아니다

 

재무상태표상 토지·건물은 과거 취득원가로 등재된 경우가 대부분입니다. 자산재평가는 이를 현재 가치로 바꾸는 절차입니다.

 

재평가잉여금 증가 → 자본 증가 → 부채비율 감소. 신용등급이나 조달금리 개선으로 이어질 수 있습니다.

 

다만 재평가잉여금은 당기순이익이 아닙니다. 기타포괄손익, 즉 자본으로 반영됩니다. 손익계산서상 이익이 늘어난다고 오해하면 안 됩니다.

자산재평가 감정평가

 

특수관계인 거래: 3억 또는 5%

 

특수관계인 거래란 법인대표와 법인, 대주주와 법인, 모회사와 자회사, 지주회사와 계열회사 사이의 거래를 말합니다.

 

시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나, 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 부인 대상이 됩니다. 둘 중 하나만 걸려도 적용됩니다.

 

감정평가, 법정 의무와 실무 관행의 구분

 

감정평가를 받으라는 법 조문은 없습니다. 그러나 시가를 다투게 되면 입증 책임은 납세자에게 돌아갑니다.

 

국세청은 거래일로 소급한 감정을 원칙적으로 인정하지 않습니다. 거래 전 감정평가가 사실상 보험입니다.

 

정리하면, 기업체 법인 보유 부동산은 금액이 크고 이해관계자가 많습니다. 감정평가는 그 거래가 적정했다는 사후 입증 수단입니다.