전체 글 (173) 썸네일형 리스트형 회사(법인) 보유 부동산 감정평가 필요한 5가지 상황｜3억·5% 기준 정리 기업체, 법인 부동산 감정평가는 매수·자산재평가·매각·임대·특수관계인 거래, 이 5가지 상황에서 필요합니다. 대부분 법정 의무가 아니라, 시가를 입증하기 위한 실무 절차입니다. 회사 보유 부동산 감정평가 5가지 상황과 목적매수적정 시가 확인, 대출가능액 산출, 계약금액 적정성 입증법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호자산재평가유형자산의 현재 가치 반영, 재무구조 개선K-IFRS 제1016호매각객관적 매각가격 입증, 불공정거래·배임 이슈 예방실무 관행임대·임차적정 임대료 확인법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호특수관계인 거래저가양도·고가양수 부인 대응법인세법 시행령 제88조 제3항 세법상 시가로 쓰이는 감정평가액은 1곳만 있어도 인정됩니다. 2곳 이상이면 평균액을 적용합니다. 임대료는 매매가보다 시가 .. 상속 부동산 공시가격 신고, 3년 뒤 양도세로 돌아옵니다 [상속세 감정평가 필요 여부 판단 방법] 상속받은 부동산을 팔 때의 취득가액은, 상속세 신고 때 적어낸 금액 그대로입니다. 상속세와 양도세를 따로 계산할 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 신고가액은 두 번 쓰입니다상속재산은 원칙적으로 시가로 평가합니다. 시가를 확인할 수 없을 때만 공시가격 같은 보충적 기준을 씁니다. 그런데 이때 정해진 금액은 상속세 과세표준에서 끝나지 않습니다. 나중에 그 부동산을 팔 때 양도차익을 계산하는 취득가액으로 다시 쓰입니다. 공시가격으로 낮게 신고하면 상속세는 줄지만, 같은 금액만큼 양도차익이 커집니다. 세금이 사라지는 것이 아니라 시점만 뒤로 밀립니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액이나 감정평가액은 시가로 인정되므로, 이 기간에 감정평가를 받을지 여부가 사실상 취득가액을 정하는 선택이 됩니다. 피상속인의.. 소급감정평가란? 상속 6개월·증여 3개월 기준과 수수료 1.5배 할증 소급감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항 단서에 근거하며, 상속세 신고에서는 평가기준일 전후 6개월(증여일 전 6개월, 후3개월) 이내에만 시가로 인정되고, 의뢰일로부터 6개월 이상 소급하면 수수료가 1.5배로 할증됩니다. ▣ 소급감정, 법적 근거와 기준시점감정평가의 기준시점은 원칙적으로 가격조사를 완료한 날짜입니다. 다만 기준시점을 미리 정한 경우, 그 날짜에 가격조사가 가능한 때에 한해 과거 시점을 기준시점으로 삼을 수 있습니다. 이것이 소급감정평가입니다.일반 감정평가현장조사일조사일까지의 전체 자료소급 감정평가의뢰인이 지정한 과거일기준시점 이전 자료만실무상, 기준시점 이후에 발생한 실거래가나 평가전례는 사용할 수 없습니다. 과거 자료가 부족한 시점이라면 소급 자체가 불가능합니다.▣ 소급감정평.. 영업권 감정평가란? 3억원 사례로 보는 절세 효과 영업권 대가로 3억원을 받았다고 해보겠습니다.이 3억원이 기타소득인지 양도소득인지,세금이 얼마나 나오는지는 조건 하나에 따라 완전히 달라집니다. 영업권은 무엇이고, 왜 아무 회사나 인정되지 않을까?「감정평가 실무기준」 650-3은 영업권을 "같은 업종의 다른 기업들에 비하여 초과수익력을 확보할 수 있는 능력"으로 정의합니다. 핵심은 초과수익력입니다. 평균만큼 버는 회사는 영업권이 없습니다. 그래서 창업 초기이거나 적자가 이어지는 회사는 아무리 대표가 열심히 했어도 자산으로 인정받기 어렵습니다. 평가방법은 「감정평가에 관한 규칙」 제23조 제3항에 따라 수익환원법이 원칙입니다. 영업권 3억원, 대표에게 어떻게 과세되나?먼저 갈림길부터 확인해야 합니다.영업권만 넘김기타소득 (필요경비 60%)소득세법 제21조.. 증여 감정평가, 언제 받는 것이 유리할까? 시세 상승기와 하락기 증여재산의 평가기간은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 상속(전후 6개월)과 달리 앞뒤가 비대칭입니다. ■ 평가기간이라는 개념 (감정평가 유효기간)상증세법은 시가주의가 원칙입니다. 다만 아무 시점의 가격이나 시가로 볼 수는 없으므로, 평가기준일을 중심으로 시가 인정 구간을 정해 둔 것이 평가기간입니다. 증여의 평가기준일은 증여일입니다. 증여세 신고를 위한 감정평가 기간, 유효기간은 증여일 전 6개월, 후 3개월입니다. ■ 날짜가 두 개인 이유감정평가액이 평가기간 안에 있는지는 하나의 날짜로 판단하지 않습니다.가격산정기준일감정평가의 기준시점감정가액평가서 작성일평가서가 작성된 날위 2개의 날짜가 모두 평가기간 안에 있어야 합니다. 기준시점만 맞추고 평가서 작성이 늦어지면 그 감정가액은 시가로 .. 서울 10억 아파트 감정평가 비용, 왜 118만원부터 시작할까 감정평가 수수료는 감정평가금액에 연동되는 법정수수료로, 순수수료·실비·부가가치세 세 항목의 합으로 산정됩니다. ▣ 감정평가 비용 산정 구조 감정평가 비용 = ① 순수수료 + ② 실비 + ③ 부가가치세 ① 순수수료는 법정수수료입니다. 법에서 정한 범위 안에서만 받을 수 있습니다. 감정평가금액에 일정 요율을 곱해 산정하므로, 평가금액이 커질수록 순수수료도 커집니다.② 실비는 출장비, 공부발급비, 물건조사비 등입니다. 출장 거리가 멀수록, 물건 수가 많을수록 늘어납니다.③ 부가가치세는 위 합계액의 10%입니다. 근거는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조와 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」(국토교통부 공고)입니다. 요율은 감정평가액 구간별로 나뉘고, 구간이 올라갈수록 적용 요율은 낮아집니다... 감정평가 진행 절차와 소요기간 3~5일 총정리 감정평가 진행 절차는 탁상감정, 감정평가 의뢰서 작성, 착수금 입금, 현장조사, 초안 통보, 평가서 작성과 심사, 발급의 순서로 진행됩니다.정식 접수 후 감정평가서 수령까지는 평균 3~5일입니다. 감정평가 진행 절차 구분사전탁상감정 · 평가진행 결정예상 평가금액 확인접수의뢰서 작성 · 착수금 입금필수 6가지 전달조사현장방문 및 가격조사 · 초안 금액 1차 통보초안 금액 확인작성가격 세부조율 · 감정평가서 작성 · 심사 완료대기발급잔금 입금 · 평가서 발송 · 세금계산서 처리잔금 입금 탁상감정의 의미 탁상감정은 현장조사 전에 자료만으로 예상 평가금액을 산정하는 약식 절차입니다. 정식 감정평가가 아니며 평가서도 발급되지 않습니다. 상속세를 미리 산출하고, 원하는 평가금액 방향을 감정평가사에게 전달하기 위한.. 상속세 신고 전, 기준시가 확인하기 [부동산공시가격알리미, 국세청홈택스] 기준시가는 국세를 매기기 위한 기준가격입니다. 상속세 신고에서 시가를 확인하기 어려울 때 쓰는 보충적 평가 기준입니다. ■ 국세와 지방세가 갈립니다국세는 중앙정부가 부과합니다. 상속세, 증여세, 양도소득세가 여기 속합니다. 지방세는 시·군·구청이 부과합니다. 취득세와 재산세가 대표적입니다. 상속세는 국세입니다. 그래서 기준시가를 씁니다. 지방세에서는 같은 성격의 가격을 시가표준액이라 부릅니다. 세금이 다르면 용어도 달라집니다. 기준시가는 국세에만 적용됩니다. 취득세나 재산세에는 쓰이지 않습니다. ■ 공시가격을 국세청이 그대로 씁니다공시가격과 공시지가는 국토교통부와 시·군·구청이 매년 조사해 공시하는 가격입니다. 세금뿐 아니라 부담금 산정, 기초연금 대상 판단에도 쓰입니다. 주택과 토지는 국세청이 이 가.. 상속세 복수감정평가 예외 요건, 상증세법 시행령 제49조 제6항 한 줄 결론. 상속재산의 감정평가액은 둘 이상의 감정기관이 원칙이고, 부동산 중 기준시가 10억원 이하인 것만 하나 이상의 감정기관으로 가능합니다.▣ 관련 규정 검토법률상증세법 §60⑤둘 이상의 감정기관( 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상)시행령시행령 §49⑥「소득세법」 §99①1호 부동산 중 기준시가 10억원 이하인용조문소득세법 §99①1호가.토지 나.건물 다.오피스텔·상업용 건물 라.주택시행령 제49조 제6항은 2018.2.13. 신설, 2018.4.1. 이후 감정의뢰분부터 적용되고 있습니다. ▣ 실무상 가장 많이 틀리는 지점 — '부동산' 의 범위특례가 인용한 것은 소득세법 제99조 제1항 **제1호(토지·건물)**입니다. **제2호(부동산에 관한 권리)**는 인용되지 않았습니다... 감정평가액 VS 유사매매사례가액, 상속재산 시가적용 순서, 시행령 제49조 상속재산에 대한 감정평가액이 있으면 유사매매사례가액은 적용되지 않습니다. 근거는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 단서입니다. ■ 유사매매사례가액의 정의평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매등 가액을 시가로 보는 것입니다(시행령 제49조 제4항). 평가대상 재산 자체의 가액이 아니라 대체재(유사매매사례)의 가액이라는 점이 핵심입니다. ■ 공동주택의 유사재산 요건 (시행규칙 제15조 제3항 제1호)가목. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것나목. 주거전용면적 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것다목. 공동주택가격 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것세 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상이면, 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의.. 국세청 감정평가 대상 선정 기준은? 추정시가 vs 보충적 평가액 추정시가란 국세청이 5개 이상 감정평가법인에 의뢰한 탁상감정금액 중 최고값과 최저값을 제외한 평균가액을 말합니다. 국세청이 상속·증여재산을 직권으로 감정평가할 대상을 고를 때 쓰는 기준값입니다. ■ 추정시가와 보충적 평가액두 용어의 뜻은 아래와 같습니다.추정시가탁상감정금액의 평균 (5개 중 3개 평균, 최고/최저 제외) 예상 감정평가액보충적 평가액시가가 없을 때의 평가액기준시가, 공시가격보충적 평가액은 「상속세 및 증여세법」 제61조부터 제65조까지의 방법으로 구한 금액입니다. 시가를 알 수 없을 때 보충적으로 쓴다는 뜻이며, 실무에서는 기준시가·공시가격 개념으로 이해하시면 됩니다. ■ 두 값의 차이가 기준이 됩니다「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조 제2항은 이렇게 정합니다.제1호: 추정시가와.. 보금자리론 감정평가 신청 조건 2가지 안녕하세요 이평가사입니다. 보금자리론에서 담보주택 평가액은 정해진 순서를 따릅니다. 대출승인일 현재의 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순서입니다. 감정평가액은 맨 마지막입니다. 그런데 예외가 있습니다. 가격정보나 분양가액을 적용할 수 있는데도, 채무자가 감정평가 수수료를 직접 부담하면 감정평가액을 먼저 적용할 수 있습니다. 한도가 부족한 분들이 마지막으로 붙잡는 카드입니다. 다만 조건이 두 개 붙습니다. 첫째, 신청 조건입니다. 구입용도라면 매매가액이 시세정보보다 높아야 감정평가를 진행할 수 있습니다. 매매가액이 시세정보보다 낮거나 같으면 신청 자체가 되지 않습니다. 시세보다 싸게 산 집은 감정평가로 한도를 늘릴 수 없다는 뜻입니다. 둘째, 적용 조건입니다. 평가 결과 감정평가액이 시세정보보.. 재개발 조합원입주권은 권리가액 비례율 추가분담금, 세 단어만 알면 됩니다 안녕하세요 이평가사입니다 재개발 구역의 주택을 사려고 알아보면 낯선 단어가 쏟아집니다. 그중 딱 세 개만 정확히 알면 계산이 됩니다. 권리가액, 비례율, 추가분담금입니다. 권리가액내가 가진 부동산을 조합이 얼마짜리로 인정해주는가. 그 금액입니다. 내가 8억에 샀더라도 조합이 인정하는 금액은 다릅니다. 매매대금 중 조합이 인정한 금액을 넘는 부분은 매도인에게 준 웃돈, 즉 프리미엄입니다. 조합 장부에는 잡히지 않습니다. 비례율권리가액은 이렇게 나옵니다. 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율 종전자산 감정평가액은 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균해서 정합니다. 재개발은 시장·군수가 선정한 2인 이상이, 재건축은 시장·군수 1인 이상과 조합총회가 선정한 1인 이상이 평가합니다. 비례율은 사업의 수.. 상속세 감정평가에서 유리한 기준시점은? 상승기 VS 하락기 안녕하세요 이평가사입니다. 오늘은 부동산 상속세 감정평가에서, 유리한 기준시점에 대한 이야기입니다. 절세목적(상속세, 양도세)에 따라 가격상승기, 하락기에 맞춰 감정평가 기준시점을 정하는 방법에 대한 글입니다. ■ 이것만 알아도 OK! 초간단 핵심 요약 — 부동산 가격이 상승기인 경우① 상속세 절세가 목적? → 상속개시일 기준으로 소급 감정평가가 유리② 향후 양도소득세 절세가 목적? → 현재시점으로 감정평가하는 것이 유리③ 부동산 중 특히 아파트라면? → 평가기간 내에 유사매매사례가액이 다수 존재하는바, 감정평가 기준시점을 잘 정해서 감정평가를 해야 절세에 유리 ■ 부동산 가격이 하락기인 경우① 무조건 상속세 절세가 목적이라면 → 가능한 감정평가 시기를 늦춰 현재시점으로 감정평가를 받는 것이 유리합니다.. 상속세 감정평가, 높게 vs 낮게? 기준은 '상속공제금액'입니다 감정평가사 이평가사입니다.상속 상담에서 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. "감정평가, 높게 받아야 하나요 낮게 받아야 하나요?" 정답은 하나로 정해져 있지 않습니다. 상속공제금액과 매도계획에 따라 답이 정반대로 갈립니다. 상속세 감정평가 전략, 핵심 요약 3줄 ① 감정평가 받기 전, 상속공제금액과 부동산 매도계획을 파악하라 ② 상속재산가액이 상속공제금액 범위 내라면 → 감정평가 높게, 향후 양도소득세 절세 ③ 상속재산가액이 상속공제금액을 초과한다면 → 감정평가 낮게, 당장의 상속세 절세 상속공제는 상속인이 누구냐에 따라 달라집니다 배우자와 자녀가 있을 때10억원 ~ 35억원배우자만 있을 때7억원 ~ 32억원자녀만 있을 때5억원똑같은 10억원짜리 부동산을 상속받아도, 상속인 구성에 따라 상속세가 나올 .. 상속세 감정평가 기간 6개월, 언제까지 받아야 하나요? 안녕하세요 감정평가사 이평가사입니다. 상속 재산을 감정평가로 신고하려는데, 언제까지 받아야 하는지 헷갈리시는 분이 많습니다. 날짜 계산만 정리해 드립니다. 1. 상속세 감정평가 기준이 되는 날 — 상속개시일피상속인이 사망한 날입니다. 실종선고로 상속이 개시되면 실종선고일이 기준입니다. (상속세 및 증여세법 제2조 제2호) 2. 감정평가 유효기간 — 상속개시일 전후 6개월감정평가액이 '시가'로 인정받으려면 아래 두 날짜가 모두 이 기간 안에 있어야 합니다. (상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호)감정평가 기준시점 (가격산정기준일)감정평가서 작성일자하나만 들어와서는 안 됩니다. 감정평가서를 받으시면 표지의 기준시점과 마지막 장의 작성일자를 함께 확인해 보세요. 3. 신고기한은 계산법이 다릅니다상속세 신고.. 이전 1 2 3 4 ··· 11 다음
