감정평가가 보증보험료에 미치는 영향, 민간건설 임대주택

안녕하세요, 차분하고 쉽게 설명하는 이평가사입니다.

등록 임대주택 사업, 보증보험 가입과 관련된 감정평가를 최근에 진행하였습니다. 송파구에 위치한 물건으로 최근 송파동, 방이동, 석촌동 내 구축 건물을 철거하여 신축 다세대 등을 짓는 경우가 많아지고 있습니다. 이럴 경우 종부세,양도세 등의 세제혜택을 위해 임대사업자 등록을 하는 경우가 많습니다.

 

감정평가 의뢰인분께서는 민간건설 임대주택 사업자로, 각종 서류 작성 및 감정평가를 받아야 하는 상황에 스트레스를 크게 받고 계셨습니다. 그 마음 충분히 이해도 되고, 어떤 서류들이 필요한지 살펴보기 위해 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지를 찾아봤습니다.

 

HUG 임대보증금 보증신청 동영상(필요서류,서류작성)

작년과 다르게 친절하게 동영상까지 준비를 해놨네요. 아마 HUG에 문의전화가 폭주함에 따라 홍보 영상을 준비한 것 같습니다. 물론 동영상은 기본적인 내용일 뿐 실제 개별 사례에서 확인해야 할 사항들은 직접 전화로 문의를 해야합니다.(물론 전화를 받지 않는 경우가 많다고 합니다..;)

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개정된 민간임대주택법상 임대보증금 보증보험 가입 대상은 아래와 같이 확대되었습니다.

특히 작년 2020.8.18 법 개정으로 보증보험 가입대상이 기타 민간매입 임대주택까지 확대되어, 임대사업자들의 불만과 혼란이 폭발했었죠..그리고 10개월이 지난 지금도 임대사업자들의 불만은 계속되고 있습니다. 아니 더 확대되고 있죠..울며 겨자 먹기 심정으로 국회의원 선거일만을 기다리고 있습니다..

 

이번 감정평가 의뢰인분은 민간매입 임대주택 사업자는 아니시고, 다세대 등을 신축해 임대주택 사업을 하는 민간건설 임대주택 사업자분이었습니다. 이러한 경우 신축이기에 공시가격이 없으며, 감정평가서가 필수적으로 필요하게 됩니다.

 

또한, 일부는 전세로 맞추고 일부는 월세로 맞추며, 공사비 등의 충당으로 은행 대출금 등이 꽤 많은 편입니다. 따라서 보증보험시 이를 낮추는 전략이 필요합니다. 감정평가금액이 중요하다고 할 수 있습니다.

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보증보험료 = 보증보험 대상액 × 보증요율(%)

 

간단히 말해, 위 구조로 보증보험료가 산출되며, 감정평가금액이 높을 수록

 

1) 보증보험 가입대상액을 줄일 수 있으며

2) 보증요율에 영향을 끼치는 부채비율을 낮출 수 있습니다.

 

즉, 민간건설 임대주택 사업자의 경우 감정평가를 시세에 맞게 잘 받아, 보증보험료를 줄이는 전략을 세우셔야 합니다. 감정평가를 2년마다 받아야 하기에 최초 받는 감정평가서를 잘 받아야 관리가 됩니다. 

 

이러한 상황을 잘 고려해 감정평가를 진행하고 있습니다.

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건설임대주택과 감정평가, 보증보험 가입의무

임대보증금 보증가입 의무, 주택임대사업자 보증보험, 감정평가 [민간임대주택에 관한 특별법

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