가족간 부동산 거래시, 감정평가가 필요한 이유

최근 부동산 증여와 함께, 특수관계자 거래, 즉 가족간 (부모-자녀간, 형제간) 부동산 거래가 증가하고 있습니다. 증여와의 차이는 유상으로 돈이 오고간다는 것이죠.

 

이러한 특수관계인 거래, 가족간 부동산(아파트, 꼬마빌딩, 상가 등) 거래시에는 주의할 점이 있습니다.

 

당연히 매도/매수 가격이 핵심입니다. 가족간 거래시 급매가격 또는 그 이하로 거래를 하는 것이 일반인들의 생각이지만, 세법에서는 이를 양도소득세 및 증여세 탈루 등으로 의심하게 됩니다.

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세법이 정한 기준에서 저가거래로 인정되면

 

1) 매수자 측면에서는, 시가대비 차액만큼을 증여재산대상으로 보고 과세를 합니다.(증여세 추징)

2) 매도자 측면에서는, 신고된 가액을 아예 인정하지 않고, 적정 시가 기준으로 양도소득세를 부과합니다.(즉, 추가 양도세 추징)

 

매도자 측면에서 더 매정하게 규정을 해 놓았습니다. 소득세법상 '부당행위계산부인' 이라는 규정이죠.

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그렇다면, 세법이 정한 저가거래의 기준은?

 

1) 상속세 및 증여세법에서는 Min(시가의 30%, 3억원)

2) 소득세법에는 Min(시가의 5%, 3억원)

 

즉, 소득세법상에서는 시가를 보다 엄격히 판단해, 5% 범위 아래로 팔았다면 그 매도가액 자체를 무시하겠다는 것이죠..

 

상속세 및 증여세법 규정만을 알고 시가대비 30%(3억 이내) 저가로 거래해서 괜찮겠지 했다가, 양도소득세 추징을 당하게 되는 경우가 발생합니다. (예를 들어, 시가 10억 물건을 7억에 거래로 할 경우, 양도소득세를 7억이 아닌 10억 기준으로 재산정되어 부과됩니다.)

 

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이 때, 감정평가가 필요하게 됩니다.

세법에서 말하는 '시가'에 감정평가 금액이 해당되며, 유사 매매사례(실거래)가액 보다 우선순위로 적용됩니다.

 

요즘처럼, 몇 개월 사이에 가격변동폭이 심한 경우에는 최대한 유리하게 감정평가를 받아 추후 발생할 수 있는 불이익을 예방해야 합니다.

감정평가 상담을 고민하는 분들에게, (어떤 감정평가사에게 맡겨야 하나..)

증여 감정평가 상담

특수관계자 거래, 저가양도(저가양수), 감정평가의 필요성

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