안녕하세요 이평가사입니다.
상가, 꼬마빌딩, 업무용 빌딩 등 상업용 부동산 증여(양도), 그 중에서도 건물만의 증여(양도)시 발생할 수 있는 문제에 대한 내용입니다. 보통 특수관계인과의 거래(부모-자식간 거래, 증여)에서 발생하며 토지와 건물 소유자가 달라짐에 따른 이슈입니다.
상업용 부동산(상가, 꼬마빌딩, 오피스 등) 중 토지, 건물 소유자가 다른 경우
토지 : 부모 소유
건물 : 자녀 소유(건물만의 증여로 인한 소유권 이전)
뭐, 부모-자식간에 그럴수도 있지!, 토지에 대한 무상사용계약서(무상임대차계약서)를 작성하면 되는거 아닌가? 하고 생각할 수 있습니다. 하지만 세법에서는 전혀 아닙니다.
이때, '토지의 무상사용에 따른 이익의 증여' 문제가 발생합니다.
부동산에서 발생하는 임대수익은 토지와 건물이 복합적으로 기여해 발생하는 수익입니다. 따라서 토지의 무상사용계약은 소득세법상 '부당행위계산부인' 및 상속세 및 증여세법상 증여세 문제를 발생시키게 되며, 당사자별로 아래와 같은 세금 추징 가능성이 있습니다.
부모 : 사후 소득세 추징
자녀 : 사후 증여세 추징
따라서, 시가수준의 토지 임대료(사용료)를 지급하는 유상계약을 체결하고 지급하여야 사후에 문제가 없습니다. 물론 안 걸리면 되겠지만, 특수관계자간의 거래는 세무당국에서 항상 주시하고 있습니다. 시가를 파악할 수 있는 자료는 점점 공개되고 정밀해지고 있습니다.
보충적 평가방법도 있지만, 최근의 세법 개정 및 국세청의 스탠스(꼬마빌딩들의 기준시가로 증여세 신고시, 고가부동산의 경우 직권 감정평가를 통해 사후 추징)를 봤을 때, 다음은 토지를 무상사용하고 있거나 저가(기준시가, 공시지가를 기준한 임대료)로 임대료를 지급하고 있는 케이스가 다음 타겟이 되지 않을까 생각됩니다.
따라서, 사전에 토지 임대료의 적정 시가를, 감정평가를 통해 임대차계약서를 체결하는 전략이 필요합니다.
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