어떤 부동산부터 증여하는 것이 좋을까? 상가증여, 부담부증여

안녕하세요 이평가사입니다.

 

오늘은 부동산 증여, 그 중에서도 어떤 부동산을 증여하는 것이 좋을지에 대해 간단히 이야기해보도록 하겠습니다.

 

증여나 상속은 부의 대물림, 불로소득으로 보기에 세율이 무척 높습니다. 이 중에서도 죽기 전에 일어나는 증여에 대해서는 과세관청에서 자금출처조사 등 더 엄격히 관리하고 있습니다.

수증자(자녀 등)의 입장에서 증여를 받는 것은 당연 좋을 수 있으나, 당장 현금흐름이 없는 상태에서 높은 증여세까지 대출로 낸다면 문제가 있습니다.

 

또한, 증여받은 자산이 가치가 없다면 더 문제죠. 매년 재산세는 내야하고 노후된 건물 관리까지 해야한다면 말이죠.

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따라서, 보유 부동산이 다수일 경우 증여자 및 수증자 입장에서는 보다 현명한 증여 계획이 필요합니다. 증여세와 함께 부동산에 대한 가치 판단이 필요합니다. 세무사 뿐만 아니라 감정평가사가 필요한 이유입니다.

그렇다면 어떤 부동산부터 증여하는 것이 좋을까요?

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1) 임대수익이 있는 부동산 (수익형 부동산)

이에는 상가, 오피스, 요즘 뜨고 있는 지식산업센터 등과 같은 안정적인 임대수익이 있는 부동산을 말합니다. 임대수익으로 증여세 납부시 이자를 지급하고도 남을 임대수익이 나야겠죠. 소위 꼬마빌딩입니다.

오피스텔도 안정적인 수익형 부동산이나 최근에는 취득세 및 양도세 중과계산시 주택수에 산입되어 이에 대한 증여는 인기가 적어진 편입니다.

2) 건물보다는 토지

건물은 감가상각되어 자연 가치 하락분이 발생합니다. 반면에 토지는 희소성으로 가격하락하는 경우는 극히 드물며, 지속적으로 가격상승되는 자산이기에, 증여를 생각한다면 빨리 하는 것이 증여세 측면에서 유리합니다.

 

(물론, 토지를 제외한 건물만을 증여하는 경우는 조금 다릅니다. 건물이 신축한지 오래되어 가치가 떨어져 있다면, 건물 증여세는 낮아질 것이며 토지 사용에 대한 적정임대료를 소유자(부모님 등)에게 지급하는 계획을 세울수도 있습니다.)

 

3) 향후 장기적으로 우상향이 예상되는 부동산

당연한 이야기입니다. 증여시점 보다 가격상승이 높아야 상속 대비 사전 증여의 장점이 있습니다. 지방보다는 서울 및 수도권 주요 지역 자산을 일찍 증여해야 증여세 절세 효과 및 자녀에게 부의 이전 효과가 크다고 할 수 있습니다.

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정리해 보니 수익형부동산(상가,오피스)의 부담부증여 라는 키워드가 떠오르네요..특히, 과세관청에서 최근 적극적으로 시가(사후에 감정평가 의뢰)로 과세하기 시작했다는 점에서 검토해 볼 내용이라 생각됩니다.

부담부 증여와 감정평가

 

서울 꼬마빌딩(상가) 증여(상속), 감정평가 상담이 늘고 있습니다..