꼬마빌딩 증여(상속), 감정평가 받아야 하나요?

2020년 이후부터 국세청에서는 증여세 계산 과정에서 비주거용 부동산(속칭, 꼬마빌딩)에 대해 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가액을 기준하여 증여세를 부과하고 있습니다.

말 그대로 적극적으로 감정평가 비용을 들여, 시가로 증여세 부과를 하고 있습니다.

 

이에 들어가는 감정평가 예산도 더욱 늘어나 전년대비 약 160% 증액된 평가수수료를 이미 예산으로 책정해 놓았습니다.(비주거용 부동산 감정평가 수수료 예산만 51억원입니다.)

 

이에 따라 관련 감정평가 상담도 늘어나고 있습니다. 간단히 관련 질문 및 답변을 정리해 보았습니다.

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0. 국세청에서 우선적으로 평가하는 부동산은? 지역은?

핵심은 보충적 평가방법(기준시가)으로 신고한 부동산 중, 시가와 차이가 크며 고가인 부동산입니다.아마 서울 강남권(서초,강남,송파), 용산,마포 등의 주요 지역이 타켓이 되지 않을까 생각됩니다. 실제로도 급격히 오른 시세 대비 공시지가 현실화 수준이 낮은 지역입니다.

1. 얼마 이상인 부동산을 감정평가하는 건가요?

아직 정해진 사항은 없습니다. 최근 국세청의 감정평가 예산 책정내역(건당 수수료)을 봤을 때, 대략 시가 50억 ~ 150억원 내외(대략 평균 100억원 수준)의 비주거용 부동산이 국세청에서 직권으로 감정평가하는 대상이 될 것으로 예측하고 있습니다. (물론, 이는 추정일 뿐입니다.)

 

2. 상속/증여 신고시 무조건 시가로 신고해야 하나요?

상속세 및 증여세법상 상속/증여 부동산의 신고 기준은 시가가 원칙입니다. 단, 시가파악이 어려울 경우 예외적으로 기준시가로 신고할 수 있도록 한 것인데, 정부에서 적극적으로 주거용 부동산과의 과세불균형을 해소하고자 예산을 들여 시가 파악을 하려는 것입니다. 적극적인 의지를 보이고 있는 것이지요.

3. 부동산 감정평가는 2개 기관에서 받아야 하나요?

네. 기준시가가 10억을 넘는 경우 2개 이상의 평가기관에서 감정평가 받아야 시가로 인정됩니다. 꼬마빌딩이라고 하는 비주거용 부동산의 대부분이 이에 해당될 것입니다. (단, 기준시가 10억원 이하는 한 개 평가기관에서만 받아도 됩니다.)

4. 굳이 먼저 감정평가 받아서 신고해야 하나요?

기존에는 비주거용 부동산의 경우 시세파악이 어려워 기준시가로 신고해도 큰 무리는 없었으나, 작년부터 국세청에서는 예산을 편성해 직권으로 감정평가를 할 수 있게 규정개정 및 예산확보를 해 놓았기 때문에 시가와 격차가 과도하게 벌어진 꼬마빌딩, 비주거용 부동산의 상속/증여와 관련해 적극적으로 개입이 있을 것으로 판단됩니다.

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시가 원칙이라는 법의 조항은 있었으나, 집행하는 기관에서 그동안 관행을 이유로 또는 예산을 이유로 법의 집행을 유보하고 있었을 뿐이지요. 그러기에 상속/증여를 진행중이시거나 계획중이시라면 금년부터는 감정평가를 받아 신고하시기를 권장하는 이유입니다.

 

5. 먼저 비용을 들여 감정평가 받으면 유리한 점이 무엇인가요?

아무래도 시세 대비 저가로 판단되어, 국세청에서 추후 직권 의뢰한 감정평가법인에서 감정평가를 진행하게 된다면 보다 객관적 입장을 취할 수 밖에 없기 때문에, 즉 소유자의 주관적인 의견은 반영되지 않을 확률이 큽니다. 물론, 감정평가사라면 누가 의뢰했든 객관적으로 평가함이 원칙이지만 사전에 의뢰인을 통해 충분한 커뮤니케이션이 이뤄진다면 보다 협조적일 수 있을 것입니다.

6. 감정평가 받으면 양도세를 줄일 수 있나요?

네. 감정평가액이 취득가액이 되기 때문에 양도차익이 줄어드는 효과, 즉 양도세 절세 효과가 있습니다.(단, 공제구간이 넘을 경우 상속세/증여세는 올라가기에 구체적인 양도(매도)계획에 따라 세부적인 검토가 필요합니다.)

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