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감정평가 Keyword/상속 및 증여

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어떤 부동산부터 증여하는 것이 좋을까? 상가증여, 부담부증여 안녕하세요 이평가사입니다. 오늘은 부동산 증여, 그 중에서도 어떤 부동산을 증여하는 것이 좋을지에 대해 간단히 이야기해보도록 하겠습니다. 증여나 상속은 부의 대물림, 불로소득으로 보기에 세율이 무척 높습니다. 이 중에서도 죽기 전에 일어나는 증여에 대해서는 과세관청에서 자금출처조사 등 더 엄격히 관리하고 있습니다. 수증자(자녀 등)의 입장에서 증여를 받는 것은 당연 좋을 수 있으나, 당장 현금흐름이 없는 상태에서 높은 증여세까지 대출로 낸다면 문제가 있습니다. 또한, 증여받은 자산이 가치가 없다면 더 문제죠. 매년 재산세는 내야하고 노후된 건물 관리까지 해야한다면 말이죠. 따라서, 보유 부동산이 다수일 경우 증여자 및 수증자 입장에서는 보다 현명한 증여 계획이 필요합니다. 증여세와 함께 부동산에 대한 가..
종합부동산세와 증여, 그리고 감정평가 작년 여름부터 부동산 증여, 그 중에서도 주택에 대한 증여가 증가하였습니다. 가장 큰 이유는 종합부동산세 때문입니다. 보유세의 일종인 종합부동산세, 일정 요건이 되면 매년 내야 합니다. 부자들의 세금이라 여겼지만 최근 서울의 아파트가격이 가파르게 상승하여 부과대상자가 증가하였습니다. 게다가 공시지가, 공시가격, 기준시가는 매년 급격히 상승하고 있어 더욱 부담이 됩니다. 특히, 3주택 이상 및 조정대상지역내 2주택 이상 소유시 종전에 비해 세율이 2배 가까이 늘어 1.2~6.0%의 종합부동산세를 납부해야 합니다. 과세표준 및 세율이 동시에 올라가기에 다주택자들이 체감하는 세금은 전년의 2배 이상이 되었습니다. 정부의 의도는 이러한 세금 부담으로 주택을 매도하게 하는 것이었지만, 현실은 다르게 흘러갔습니다...
증여세 신고, 낮은 가격을 원한다면 감정평가를 가능한 빨리 받자 담자 : 2달 전에 증여관련 감정평가 상담받았던 사람인데요, 지난 번에 말씀하신 예상금액으로 평가가능한가요? 이평가사 : 잠시만요, 다시 한번 보겠습니다...흠 그 사이에 높은 매매사례가 2건이나 올라왔네요..지난번 금액만큼은 어렵겠는데요.. 상담자 : 아 그래요? 어떡하죠..혹시 낮은 실거래가가 올라올까 기다렸는데.. 위 사례는 종종 일어나는 상담 사례입니다. 상담 후 2번째 전화를 주시는 경우는 대체로 당장 감정평가를 진행해야 하는 경우입니다. 문제는 요즘과 같이 자고 일어나면 아파트 및 부동산 가격이 올라가 있다는 것이죠..그 시간차 때문에 탁상감정 금액의 유효기간이 짧아지고 있습니다.. 증여세를 내야 하는 분들이야 당연히 기한이 만료되는 시점에서 세금을 내려 하십니다. 당장 수천만원 내지 수억원의..
서울 꼬마빌딩(상가) 증여(상속), 감정평가 상담이 늘고 있습니다.. 아래 기사는 작년에 나온 기사인데, 점점 현실화 되고 있습니다. 상속 및 증여재산 평가에 대해 원칙인 '시가' 대로 신고하도록 종용하고 있으며, 그렇게 하지 않고 기준시가로 증여세 및 상속세를 신고한 경우 중, 시가와의 격차가 큰 고가 부동산이 주요 타켓이 되고 있습니다. 즉, 서울 주요 지역(강남,서초,송파,마포,용산,성동 등)의 꼬마빌딩(비주거용 부동산, 상업용부동산)이 우선 대상이 될 것으로 판단됩니다. '꼼수증여' 틀어막기… 꼬마빌딩 세금 더 오른다 정부가 상속·증여의 대표적 재테크 수단인 꼬마빌딩 매매에 대한 세금폭탄을 정조준한다. 올해 주택규제 강화 탓에 꼬마빌딩을 매수하려는 움직임이 강화되는 가운데 국세청이 내년 비거주용 www.fnnews.com 따라서, 서울 소재 꼬마빌딩(5~10층 내외..
증여재산, 상속재산, 탁상감정, 감정평가 지속적으로 감정평가, 증여 감정평가, 상속 감정평가에 대한 글을 포스팅하고 있습니다. 그 결과 위와 관련된 상담도 증가하고 있습니다. 아무래도 감정평가와 관련된 상담의 핵심은 '탁상감정' 일 것입니다. 탁상감정이란, 현장조사를 수반하기 않고, 사무실에서 관련 공부서류, 가격자료 등을 검토하여 예상되는 감정평가액을 개략적인 범위로 알려드리는 것을 말합니다. 탁감, 탁상감정평가, 탁상자문이라고도 합니다. 그래서, 감정평가하면 얼마나 나올까요? 바로 이것이 상담자분들에게 가장 중요한 문제이며, 궁금한 내용입니다. 하지만, 탁상감정은 시간을 요하는 작업입니다. 또한, 증여 및 상속 관련 감정평가에서 핵심은 시세대비 얼마나 낮게 또는 높게 감정평가가 가능한지가 핵심입니다. 따라서 생각보다 정밀한 탁상감정이 필요합..
배우자 증여를 계획중입니다. 가능한 높게 감정평가 가능한가요? 평가사님 안녕하세요, 배우자 증여(부부 증여)를 계획중인데요. 감정평가를 받으면 얼마나 나올까요? 가능한 높게 감정평가 받을 수 있을까요? 부동산 증여와 관련된 감정평가에서 80~90%의 사례는 낮게 감정평가 받길 희망하시는 경우입니다. 현재, 부담되는 증여세를 최소한으로 낮춰보려는 것이죠. 반면에 10~20%의 경우는 높게 감정평가 받기를 원하십니다. 대체로 부부 간의 증여, 배우자 증여인 경우입니다. 이유는 아래 내용과 같이 배우자에게 증여시 증여재산공제액이 가장 크기 때문(6억원) 입니다. 따라서, 향후 5년 이후 매도를 생각한다면, 양도소득세 절세를 위해 현재의 증여재산가액(수증자의 취득가액)을 올려 놓으려는 것입니다. 양도차익 = (5년 후) 매도가액 - 현재 증여가액(취득가) 5년이라는 시간,..
감정평가를 먼저 받고, 증여 가능한가요? 어제 상담자께서 전화 상담으로 문의를 주신 내용 정리해 보았습니다. 상담자 : 평가사님, 혹시 감정평가를 먼저 받고 증여를 나중에 해도 되나요? 평가사 : 네? 먼저요? 아 네, 가능합니다. 그런데 어떤 이유로 그러시는 거죠? 상담자 : 공시지가도 계속 오르고, 땅값도 계속 오르는 것 같아서요. 증여를 계획 중인데, 증여세가 너무 많이 나올 것 같아서요. 몇 달이라도 먼저 받아 놓으면 좋을 것 같아서요. 보통 증여일 이미 하신 경우거나, 증여일 쯤에 감정평가를 의뢰하시는 경우가 많아, 위와 같은 경우는 생각해 보질 못했네요.. 하지만, 생각해 보면 합리적인 생각입니다.(물론 이는, 당장의 증여세를 줄이기 위한 절세 전략입니다) 땅값, 지가는 보통 떨어지지 않습니다. 지가변동률만큼 상승하고, 요즘과 같은 ..
증여세 신고하려는데 갑자기 높은 실거래가 올라왔습니다 [서울 아파트, 증여 감정평가] 부동산 증여, 그 중에서도 가장 많이 이뤄지고 있는 아파트 증여 관련 감정평가 상담시 가장 대표적인 질문을 소개하겠습니다. 평가사님, 증여세 신고를 하려는데 최근에 우리 아파트 단지에 너무 높은 실거래가 사례(유사매매 사례)가 찍혔습니다.. 어떡하죠? 감정평가로 낮게 평가할 수 있을까요? 감정평가 받는다면 얼마나 낮게 가능한가요? 네, 낮출 수 있습니다. 단, 낮추는 데도 가능한 정도가 있습니다. 그리고, 타당한 논리가 있어야 합니다. 그 실거래가 높은 가액임을 입증할 수 있는 다른 동, 유사면적, 인근 단지내 낮은 거래사례, 평가사례 등의 수집이 필요합니다. 만약, 그 실거래가가 적정 수준 범위 내라면, 그 물건 대비 평가할 대상 아파트의 층,동,조망,향 등의 불리한 점을 부각시켜야 합니다.. 결국에는..
꼬마빌딩 증여(상속), 감정평가 받아야 하나요? 2020년 이후부터 국세청에서는 증여세 계산 과정에서 비주거용 부동산(속칭, 꼬마빌딩)에 대해 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가액을 기준하여 증여세를 부과하고 있습니다. 말 그대로 적극적으로 감정평가 비용을 들여, 시가로 증여세 부과를 하고 있습니다. 이에 들어가는 감정평가 예산도 더욱 늘어나 전년대비 약 160% 증액된 평가수수료를 이미 예산으로 책정해 놓았습니다.(비주거용 부동산 감정평가 수수료 예산만 51억원입니다.) 이에 따라 관련 감정평가 상담도 늘어나고 있습니다. 간단히 관련 질문 및 답변을 정리해 보았습니다. 0. 국세청에서 우선적으로 평가하는 부동산은? 지역은? 핵심은 보충적 평가방법(기준시가)으로 신고한 부동산 중, 시가와 차이가 크며 고가인 부동산입니다.아마 서울 강남권(서초,..
부동산 증여, 언제 감정평가를 받나요? 작년 여름에 폭발적으로 늘었던 증여 감정평가 상담이 주춤하다, 다시 늘어나고 있습니다. 종합부동산세 세율 증가와 다주택자 양도세 중과 등의 시행으로, 절세를 위해 가족간의 증여 등이 예전보다 빈번하게 일어나고 있습니다. 절세에서 주택 수가 핵심이 되었습니다. 어떻게라도 줄여야 하는 것이죠. 부동산 증여, 왜 감정평가를 받아야 하죠? 당연히 절세 목적 때문입니다. 그럼, 어떤 경우에 감정평가를 받아야 좋은가요? 증여하려는 부동산의 최근 시세가 급등한 경우 -> 감정평가받아 최대한 낮게 신고(현재 증여세 절감) 증여받은 부동산의 5년 이후 매도계획이 있는 경우 -> 감정평가받아 최대한 높게 신고(향후 양도세 절감) 일반적인 상황만을 간단하게 설명드려봤습니다. 머리가 아프더라도 세금을 따져보고 가능한 감정평가..
세무사님들의 감정평가 상담 환영합니다 자주 바뀌는 세법 개정으로 작년부터 상속 및 증여 관련 감정평가 상담이 늘었습니다. 개인분들이 직접 전화를 주시는 경우도 있고, 세무사님들께서 절세 상담을 위해 고객 부동산에 대해 문의를 해주시는 경우도 많습니다. 아무래도 최종 세금을 직접 다루는 일을 하시기 때문일 것입니다. 부동산 절세와 관련되는 감정평가의 핵심은, ​ 과연 이 부동산이 정식 감정평가를 받으면 얼마의 금액이 나올 것인가? 입니다. ​ 따라서, 사전에 절세범위와 가능성을 검토하는 탁상감정평가에서 업무가 시작됩니다. 편하게 문의하고픈 감정평가사, 지속적으로 협업관계를 유지하고픈 감정평가사, 부동산은 물론 무형자산평가까지 상담가능한 감정평가사를 찾으신다면 연락주십시요. 차분하게 직접 상담해 드리겠습니다. [이평가사만의 강점] ​ 1. 대형..
상속/증여 감정평가, 두 군데서 받아야 하나요?? [복수 감정평가] 감정평가, 2개나 받아야 하나요? 상속 및 증여 관련 감정평가 상담시 자주 하시는 질문입니다. 업계 용어로는 '복수 감정평가', '복수평가' 라고 합니다. 어렵사리 감정평가라는 것을 처음 받아보려 하는데, 감정평가법인 2곳을 알아봐야 한다면 머리아픈 일이죠. 예상치 못한 추가 비용, 추가시간까지 난감합니다.. 가뜩이나 세금 등으로 목돈이 나가는데, 감정평가 비용이 2배 가까이 늘어나는 것이라 부담이 큽니다. 그렇다고 안할수도 없으니..울며 겨자먹기 심정이 되는 것이죠. 게다가 뒤늦게 평가법인을 새로 알아봐야 한다면..머리가 아파옵니다. 반대로, 두 군데서 받아야 하는 줄 알고 진행했는데 알고보니 한 군데서만 받아도 되는 경우도 있습니다. 따라서, 처음부터 제대로 알고 진행하셔야 합니다. 가장 확실한 관련..
부동산 증여,상속 감정평가로 절세하기 최근 전방위적인 다주택자들에 대한 세율 증가로, 자녀 및 배우자에 대한 아파트 등의 주택 증여가 증가하였습니다. 또한, 비주거용 부동산(상가주택 등 꼬마빌딩)의 상속 및 증여에도 과세형평성 제고 측면에서 낮게 신고한 물건에 대하여 국세청에서 사후에 직접 감정평가를 진행하고 있습니다. 기존에는 관행상 기준시가로 신고가 가능했던 상가주택, 꼬마빌딩에 대하여 더이상은 이를 허용하지 않겠다는 것이겠지요. 이에 따라 증여세 및 상속세 신고 목적의 감정평가 역시 증가하였습니다. 부동산 증여/상속에서, 감정평가를 통한 절세 원리는 간단히 아래 2가지로 요약할 수 있습니다 1) 지금, 증여세(상속세)를 줄이기 위함 → 낮은 감정평가액 희망 2) 향후, 양도소득세를 줄이기 위함 → 높은 감정평가액 희망 이때, 향후 양도..
상속/증여 감정평가, 복수 감정평가가 필요한 경우 복수 감정평가란? 둘 이상의 감정평가법인(2곳 또는 3곳)에서 감정평가를 진행하는 경우를 말합니다. 반대의 용어는 단수 감정평가라고 말합니다. ​ 일반적으로 공적 평가(협의보상, 수용재결 감정평가 등) 내지 다수의 이해관계가 얽혀 있는 사적 평가(재개발/재건축 감정평가 등)에 있어 ​감정평가의 공정성, 객관성을 담보하기 위한 절차라고 할 수 있습니다. 특히, 일반 개인이 절세 목적(상속세 및 증여세 신고)를 위한 감정평가를 의뢰하시는 경우 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하셔야 하는데, 예외적으로 1개 기관만의 감정평가(단수 감정평가) 금액을 시가로 인정하는 경우가 있으며 그 내용은 아래와 같습니다. 이에 해당하지 않는다면, 또는 기준시가가 없는 경우에는둘 이상의 평가법인의 감정평가서가 있어야 시가로 인정받..